案例解析：一間 13 坪中古屋如何在 30 天完成翻修？新竹新豐工程明細全公開

這間位於新竹縣新豐鄉學府路的 13 坪中古屋，沒有拆格局，只把衛浴、鋁門窗、鋁框拉門、地板與空調這些每天會用到的地方更新到位。工期為 114/08/18～114/09/26，案例標示 30 天完工，工程總價 NT$678,000（含稅），報價單上的 13 項工程金額全部公開。

這間 13 坪中古屋的屋主要什麼？

屋主要的是「修好」，不是「改造」。這對年輕夫妻買下新豐一間 13 坪中古屋，屋況整潔，但衛浴門鬆軌壞、鋁窗關不緊、空調也需要全面清理，因此只希望把生活中最常用、最實際的部分更新到安心。

這是很多新竹中古屋買方會遇到的情境：房子不需要大動格局，預算也想留一些給家具家電，但老舊設備如果不處理，每天使用都會卡卡的。這類需求最容易出現兩種失誤，一是什麼都想換，預算一下就超過；二是只換看得到的表面，防水與管線卻沒處理，幾年後又要重來。

昂睦在這個案子的做法，是把需求拆成四個重點工程，再把相關的拆除、泥作、油漆、保護與清潔一起排進同一張報價單。下表把屋主提出的問題，對照到最後實際施作的工項：

完整的案例照片與現場紀錄，可以到新竹新豐學府路 13 坪中古屋翻修案例頁查看。

NT$678,000 花在哪裡？逐項明細

總價 NT$678,000（含稅）中，單項金額最高的是浴廁工程 110,400 元，其次是泥作工程 106,000 元。以下明細依案例公開的報價單逐項照錄，金額未做任何調整。

把上表 13 項有金額的工程相加，小計是 597,956 元，與總價 678,000 元相差 80,044 元，這個差額就是「製圖監工費＋稅金」一欄的範圍。這是本文依公開數字加總推算的結果，原報價單並未把這一欄拆成獨立金額，實際組成請以報價單為準。

把 13 項分成 7 組來看

單看 13 個數字不容易抓重點，本文依工項性質把它們分成 7 組。其中泥作工程在原明細的說明是「三道防水塗佈＋磁磚重鋪」，和拆除舊衛浴、浴廁工程同屬衛浴翻修的一部分，因此歸在同一組；分組方式是本文為了閱讀而做的整理，不是報價單原本的分類。

從分組可以看出，這個案子超過三分之一的預算集中在衛浴。原因很直接：衛浴要拆舊、重做防水、重新貼磚、更換全套設備，再加上浴室防潮漆，是牽動最多工種的空間。如果你也在評估浴室翻新，這組數字可以當作理解「為什麼衛浴特別花錢」的實例。

30 天的工序怎麼排？

中古屋局部翻修的工序原則是「先拆、先做看不見的，再做看得見的，最後清潔」。這個案子的工期為 114/08/18～114/09/26，案例標示 30 天完工；下圖用案例中實際有的工項，依一般施工邏輯排出先後順序，屬於示意，不是本案的實際施工日誌。

這樣排的理由有三個。第一，防水與磁磚屬於泥作，必須等拆除完成、管線延伸後才做，否則之後再改管線就得敲掉重來。第二，油漆與地板會被前面工種弄髒，通常排在木作、門窗之後。第三，冷氣是先拆下清洗、最後才裝回去，同一個工項會出現在頭尾兩端。實際上各工種可能交錯進場，正確順序以設計師的工程進度表為準，昂睦的施工流程也整理在關於昂睦頁面。

哪些花費可以省，哪些不能省？

一般原則是：拆了就不容易重做的「隱蔽工程」不建議省，看得見、日後還能換的「表面與軟裝」才有調整空間。以下是一般性的判斷方式，不代表昂睦對任何案件的報價或承諾，實際費用依現場丈量與報價單為準。

參考市場行情時，《設計家》2024 年在鉅亨網刊出的中古屋翻新專題中，引述設計師的說法：中古屋翻新裝潢費用約每坪 12～16 萬元，且可能有將近 40%～50% 花在拆除、清理、隔間、水電管線、電箱加大等看不到的地方。要注意，那是包含格局調整的全室翻新行情；本案沒有拆格局，屬於局部更新，兩者的範圍不同，不能直接拿來比較總價。

這個案子省在哪裡？

從明細來看，本案的取捨很清楚：格局不動，所以沒有隔間拆除與大量木作；冷氣選擇拆洗而不是換機；木作只做局部修補與層板。省下來的預算，集中在衛浴、門窗這兩個屋主每天會感受到的地方。這種「只修最常用的地方」的做法，適合屋況整潔、主要問題集中在設備老舊的中古屋。

這個案子沒有省什麼？

衛浴的防水重做、拆除清運，以及保護工程＋細清這三塊，金額合計占了不小比例，但都沒有被刪減。屋主如果在比價時只看「每一項能不能便宜一點」，最容易被犧牲的往往就是這些看不見的項目。建議比較報價單時，先確認各家都有列出防水做法、拆除清運與保護範圍，再比總價。想了解防水與管線的檢查重點，可以參考水電與防水工程。

新竹中古屋買方可以從這個案例學到什麼？

最大的啟示是：先把問題列清楚，再決定工程範圍。這個案子的屋主一開始就說明「不是要重新裝潢」，所以報價單能聚焦在四個重點工程，13 項明細每一項都對應得到屋主提出的問題。

1. 列出每天會卡到的問題：像本案的浴室門鬆軌壞、鋁窗關不緊、冷氣有異味，這些就是優先順序最高的項目。
2. 確認哪些是隱蔽工程：衛浴、廚房、管線老舊的區域，一動就會牽涉拆除、防水與水電，預算要預留足夠。
3. 要求逐項報價：像本案這樣把每一項的說明與金額列出來，比較容易判斷有沒有漏項，也方便和其他報價比較。
4. 預約丈量再談預算：可以先用裝修預算初估抓一個範圍，再請廠商到現場丈量。本案原文說明，昂睦丈量費 NT$3,000，簽約可全額折抵工程款。

如果你的房子需要的不只是局部更新，而是管線、格局一起處理，可以先看老屋翻新與統包工程的服務範圍；地板想一起換，也可以參考地板工程。小坪數住宅的收納配置，則可以延伸閱讀小坪數收納與系統櫃規劃。

常見問題

這間 13 坪中古屋翻修總共花多少錢？

依案例公開的報價單，工程總價為 NT$678,000（含稅），包含拆除、浴廁、泥作、木作、油漆、水電、鋁框拉門、鋁門窗、地板、窗簾、冷氣、玻璃與其他工程共 13 項，以及製圖監工費與稅金。

工期多久？

案例記載工期為 114/08/18～114/09/26，並標示 30 天完工。各工種實際進場順序依工程進度表安排，本文的工序圖僅為依一般施工邏輯的示意。

為什麼衛浴占了那麼多預算？

衛浴要拆除舊設備、重做防水、重新貼磚並更換全套設備，牽涉的工種最多。本案拆除、浴廁、泥作三項合計 244,400 元，約占總價 36.0%。

中古屋翻修哪些錢不建議省？

一般來說，防水、拆除清運與保護工程屬於完工後看不到、出問題又難以補救的項目，不建議刪減。窗簾、地板等級等表面項目則有較大的調整彈性。

我家也是 13 坪，費用會一樣嗎？

不一定。本案沒有更動格局，屬於局部更新，金額取決於屋況、工項與選用材料。實際費用請以現場丈量後的報價單為準。