裝修合約、工期、驗收與保固注意事項：對照內政部契約書範本逐條檢查

裝潢合約至少要寫清楚六件事：工程範圍與報價明細、工期與進度表、依工程節點分期付款、遲延違約金、驗收方式、保固範圍與年限。內政部公告的室內裝修工程承攬契約書範本可以當作檢查清單：審閱期至少 7 日、逾期每日按工程總價千分之一計違約金且上限 10%、接到通知後 10 日內會同驗收、驗收完成後保固一年。

為什麼裝修一定要有書面合約？

因為口頭約定和一張估價單，出事時幾乎無法主張權利。工商時報 2025 年 12 月的報導引述新北市法制局主任消保官的說法，常見問題是消費者只拿到一張估價單，違約罰款、保固全都沒寫。

目前可以參考的官方文件有兩份。一份是內政部 101 年公告、103 年 12 月修正的建築物室內裝修設計委託及工程承攬契約書範本，另有單獨的設計委託、工程承攬兩種版本。另一份是內政部 113 年 1 月預告的室內裝修定型化契約應記載及不得記載事項草案，聯合報報導指出 2025 年 11 月曾公告修訂版；但自由時報 2026 年 4 月報導引述國土署說明，草案仍在研擬、尚未公告，既有規定沒有改變。換句話說，範本好用但不是強制，你要主動把重要條款寫進自己的合約。

付款怎麼分才安全？

原則是「錢跟著進度走，尾款留到驗收後」。範本把工程款切成五段，簽約金最高 5%，中間依工程節點付款，最後一段要等全部驗收完畢、取得室內裝修合格證明（需申請審查許可的工程）且承攬方交付保固保證金後才結清。

範本另外約定兩件事：屋主應在接到請款日起一定天數內付款，天數不得少於 7 日；屋主遲延付款時，遲延利息年利率最多不超過 5%。保固保證金不低於工程總價 5%，可用定期存單、銀行保證書等方式提供，保固責任解除後無息退還。

草案版本的設計略有不同：開工前、完成三分之一、完成三分之二、完工清潔四期各不得超過工程費用 20%，驗收點交時不得超過 15%，並要求保固保證金不低於契約總價 5%。不論依哪一版，重點都一樣：不要在工程還沒做之前就付掉大部分款項。

工期與遲延違約金怎麼約定？

工期要寫明起訖日期並附進度表，逾期責任要寫明計算方式與上限。範本約定承攬方逾期時，每逾 1 日按工程總價千分之一計遲延違約金，總額以契約總價 10% 為限，可以從應付工程款中扣除；但因屋主因素或不可歸責於承攬方的事由而遲延，不在此限。屋主遲延付款，經書面催告仍不付款，也適用同樣的千分之一計算。

國土署草案的說明也用同樣的邏輯換算：施工逾期按千分之一計、上限 10%，等於以 100 個工作天為限。另外兩個常被忽略的條款也值得寫進去：承攬方簽約後無正當理由，超過約定期限 30 日以上未進場施工，屋主可以解除契約；設計或工程變更要以書面確認，變更後的費用與工期另行協議。

追加減怎麼避免爭議？

追加減要「先書面、後施工」。草案要求工程費用與初估工程費用的差額不得超過雙方約定的比例，最高不得超過初估的 20%，超過時須經屋主同意，否則承攬方應調整設計。即使草案尚未實施，這個「先約定上限」的做法也可以直接寫進合約。老屋拆開後才發現管線、壁癌等問題很常見，建議預留預算，並約定追加項目依原報價單單價計算。

驗收怎麼做？

驗收的關鍵是「書面通知、限期會同、瑕疵限期修」。範本約定工程完工時，承攬方應以書面通知屋主驗收，屋主應在通知送達翌日起 10 日內會同驗收；屋主若無正當理由不到，經兩次書面催告仍不會同，推定完成驗收。收到通知別拖。

驗收發現瑕疵，承攬方應在驗收紀錄約定的期限內修繕，再通知屋主複驗；催告後仍未修繕，屋主可以另請第三人修繕，費用由尚未支付的款項支應。這就是尾款要留到驗收後的原因。草案也要求點交時，承攬方要解說設備使用方式並交付使用維護資料。如果驗收前就要先搬進去，範本要求已完成的部分先會同驗收再使用，未完成的部分須經承攬方同意，使用期間屋主要負保管責任。

分工種驗收檢查表

驗收時帶著平面圖、報價單與這份清單逐一檢查，有問題當場拍照記錄。

防水與管線屬於完工後看不到的隱蔽工程，最好在施工過程中就要求拍照留存。想了解這部分怎麼做，可以參考水電與防水工程的說明。

保固要注意什麼？

保固要確認三件事：從哪天起算、多久、哪些不保。範本約定承攬方對施作的工程，自驗收完成之日起保固一年，保固期內非可歸責於屋主的損壞，應依圖說文件修復；但不可抗力、材料自然因素、屋主使用不當或未善盡保管造成的損害，以及燈泡等消耗性物品，不在保固範圍。

保固期滿不代表責任全部結束。範本明訂保固期限經過後，不免除承攬方依民法承攬規定所負的瑕疵擔保責任。依民法第 498 條，承攬瑕疵自工作交付後經過一年始發見者不得主張；第 499 條則規定，工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，期間延長為五年。範本也約定工作物瑕疵在驗收完成後逾 5 年者，屋主不得主張。

各家承攬方的保固年限與範圍不一定相同，昂睦的保固條件也請在簽約前向承攬方確認並寫入合約。衛浴設備、冷氣等常另有原廠保固，和施工保固是兩件事。

發生爭議怎麼辦？

先蒐證、再協商，協商不成走調解；合約附件、變更書面、付款紀錄、施工照片與驗收紀錄都要留好。範本約定的爭議處理方式，包括向直轄市、縣（市）政府消費爭議調解委員會，鄉（鎮、市、區）公所調解委員會或法院聲請調解，也可以約定以標的物所在地法院為第一審管轄法院，或依仲裁法進行仲裁。新竹市、新竹縣的屋主可以撥打全國消費者服務專線 1950 洽詢申訴管道。

簽約前最後檢查

簽名前，把合約和這份清單逐項對一次。

1. 合約已帶回審閱至少 7 天，附件（圖說、估價單、進度表）齊全並由雙方簽名。
2. 估價單每一項都有規格、數量、單價，沒有大量「一式」。
3. 付款節點對應具體的完成項目，尾款保留到驗收與點交後。
4. 工期起訖、逾期違約金計算方式與上限已寫明。
5. 追加減須書面確認，單價依原報價單計算。
6. 驗收通知方式、會同驗收期限、瑕疵修繕期限已寫明。
7. 保固起算日、年限、範圍與排除項目已寫明，並向承攬方確認。
8. 需要申請室內裝修審查許可的工程，已確認由誰申請。

還在比較找設計師還是統包，可以先看室內設計與統包差在哪；想先抓預算範圍，可以使用裝修預算初估。昂睦的工程流程也整理在關於昂睦，統包工程頁面則說明從丈量到完工的服務內容。

常見問題

裝潢合約一定要有哪些條款？

至少要有工程範圍與報價明細、工期與進度表、分期付款節點、遲延違約金、驗收方式、保固範圍與年限，以及爭議處理方式。內政部室內裝修工程承攬契約書範本可以當作逐條對照的清單。

裝修款要怎麼分期付比較安全？

內政部範本建議簽約金最高 5%，中間依工程節點付款，前四期上限合計 90%，至少 10% 尾款留到全部驗收並交付保固保證金後才結清。原則是錢跟著進度走，不要先付掉大部分款項。

裝修工程延遲完工，可以要求違約金嗎？

要看合約有沒有約定。範本約定承攬方逾期每日按工程總價千分之一計遲延違約金，上限為契約總價 10%，但因屋主因素或不可歸責於承攬方的事由而遲延者除外。簽約時要把計算方式寫進去。

收到驗收通知後要多久內去驗收？

範本約定屋主應在書面通知送達翌日起 10 日內會同驗收。若無正當理由不到，經兩次書面催告仍不會同，會推定完成驗收，所以收到通知要盡快安排時間。

裝潢保固通常多久？

內政部範本建議自驗收完成之日起保固一年，但各承攬方的保固年限與範圍不一定相同，請在簽約前向承攬方確認並寫入合約。保固期滿後，承攬方仍有民法上的瑕疵擔保責任。

內政部的室內裝修定型化契約已經強制實施了嗎？

還沒有。應記載及不得記載事項草案於 113 年 1 月預告，2026 年 4 月國土署說明仍在研擬、尚未公告。目前可參考 103 年修正的契約書範本，但它不具強制力，條款要雙方自行寫入合約。